Felújítási ütemterv minta: családi ház felújítása 90 nap alatt

Valóban elkészülhet egy családi ház felújítása 90 nap alatt?

Igen, egy átlagos, 100–130 m²-es családi ház teljes belső felújítása – bontás, új villany- és vízhálózat, fűtés, vakolás, esztrich, burkolás, festés, nyílászárócsere és homlokzati hőszigetelés – jó előkészítéssel 12–14 hét alatt elvégezhető. Ennek három feltétele van: a tervek és az anyagválasztás a kezdés előtt lezárulnak, a hosszú gyártási idejű tételek időben megrendelésre kerülnek, és a szakmák párhuzamosan, egymásra épülve dolgoznak.

Az alábbi ütemterv minta egy tipikus helyzetet ír le: földszintes vagy egyszintes, beépítetlen padlású ház, jelentős statikai átalakítás nélkül, a tetőt nem kell cserélni, és a ház a felújítás idején lakatlan. Ha ezek közül valamelyik nem teljesül – például teherhordó falat kell bontani, tetőcsere is van, vagy lakott ingatlanban dolgozunk –, az időtartam nő. A munkák logikai sorrendjét a felújítás helyes sorrendjéről szóló cikkünk mutatja be; ez a cikk ennek naptárba illesztett, gyakorlati változata.

Mi történik a munkakezdés előtt?

A 90 nap a munkaterület átvételével indul, de az ütemterv sikere az azt megelőző 3–6 héten múlik. Ebben az időszakban készülnek el a tervek, a tételes árajánlat és a szerződés, és ekkor kell megrendelni azokat a tételeket, amelyek gyártási ideje hosszabb, mint ahány hét múlva szükség lesz rájuk.

• Felmérés és tervezés: alaprajz, villany- és gépészeti kiosztás, 3D látványterv, a burkolatok és szerelvények előzetes kiválasztása.
• Tételes árajánlat és szerződés: a fázisok és a fizetési ütemezés rögzítése.
• Hosszú gyártási idejű tételek megrendelése: nyílászárók (jellemzően 4–8 hét), egyedi bejárati ajtó, egyes burkolatok, egyedi bútorok.
• Engedélyek, bejelentések, közmű-ügyintézés: ha a felújítás ilyet igényel, például a villamos csatlakozás bővítése miatt.
• Konténer, felvonulási terület, szomszédok tájékoztatása.

A Royal Home Hungary munkakezdést a szerződéstől számított 3 héten belül vállal; ez az idő pont arra elég, hogy a tervek véglegesedjenek és a kritikus anyagok megrendelésre kerüljenek.

Hogyan néz ki az ütemterv hétről hétre?

Az alábbi táblázat a 13 hetes ütemterv vázát mutatja. A belső munkák és a homlokzat párhuzamosan haladnak; a kritikus út – az a munkasor, amelynek bármely csúszása a teljes befejezést tolja – a bontás, a gépészeti és villany alapszerelés, a vakolás, az esztrich, a burkolás és a szerelvényezés.

A táblázat egy minta: egy konkrét háznál a sorrend és az időtartam a felmérés alapján változik. A lényeg az egymásra épülés logikája, amelyet az alábbiakban fázisonként részletezünk.

Mi történik az 1–4. héten?

Az első négy hét a „piszkos” munkáké: bontás, szerkezeti javítás és a falban, padlóban futó összes vezeték lefektetése. A 4. hét végére minden nyomvonalnak a helyén kell lennie, mert a vakolás és az esztrich után a módosítás már bontással jár.

A bontás során szinte mindig előkerülnek rejtett hibák: korhadt áthidaló, vizes falszakasz, régi, rossz minőségű aljzat. Ezért a 2. hét végén érdemes egy közös bejárást tartani a megrendelővel, ahol a csupasz szerkezet alapján eldől, kell-e bármilyen pótmunka. A Royalhome ezt írásban, fotóval és tételes kiegészítő ajánlattal rögzíti, mielőtt a munka folytatódna – így a megrendelő nem a végszámlánál szembesül a meglepetéssel.

A villany és a gépészet alapszerelése a 3–4. hét fő feladata. A nyomáspróbát a falak bezárása előtt el kell végezni, és minden vezetéket fotózni kell mérőszalaggal együtt: évek múlva ebből derül ki, hová lehet fúrni. A nyílászárók beépítése is erre az időszakra esik, mert a vakolás a tokok körüli csatlakozásokat is lezárja; a szakszerű beépítésről a háromsíkú ablakbeépítésről szóló cikkünk ír.

Miért a száradási idő a felújítás valódi ütemadója?

Az 5–10. hét tempóját a nedves technológiák száradása szabja meg. A vakolat jellemzően milliméterenként egy nap alatt szárad ki kedvező körülmények között, a cementesztrich az első 4 cm-ig nagyjából centiméterenként egy hét alatt, ezen felül lassabban. Ezek a számok fizikai korlátok: fűtéssel, szellőztetéssel gyorsíthatók, de nem kerülhetők meg.

A táblázatból látszik, hogy egy hagyományos 5 cm-es cementesztrich a 6. heti bedolgozás után legkorábban a 11–12. héten fogadhat parkettát vagy vinylt. A mintaütemterv ezért úgy épül fel, hogy az esztrich száradása alatt más munkák haladjanak: gipszkarton, glettelés, fali csempézés, homlokzat. A hidegburkolat a nedvességre kevésbé érzékeny, ezért az kerülhet le előbb, a melegburkolat a legvégén. Padlófűtésnél a gyártói felfűtési protokollt is be kell tartani; ez része a száradási folyamatnak, és nem hagyható el. Ha vizes padlófűtés helyett 4. generációs, intelligens fűtőfólia készül, az száraz technológia: a burkolat alá vagy mennyezetfűtésként a gipszkarton mögé kerül, a mennyezeti változat pedig az esztrich száradásától függetlenül ütemezhető. A száradás évszakfüggéséről a felújítás időzítéséről szóló cikkünk szól részletesen.

Mi történik a 9–13. héten?

Az utolsó öt hét a befejező munkáké: burkolás, festés, ajtók, bútorok és szerelvények. Ez a „látványos” szakasz, de itt a legnagyobb a koordinációs igény, mert sok szakma dolgozik egymás után ugyanazokban a helyiségekben, és minden egyes lépésnek az előzőre kell épülnie.

1. Hidegburkolás (9–10. hét): a fürdő, a konyha és az előtér padlója a nedvességmérés után; a fali csempe ekkorra már a helyén van.
2. Festés (10–12. hét): az alapozó és az első rétegek a burkolás után, a végső réteg a szerelvényezés után, hogy a sérülések javíthatók legyenek.
3. Melegburkolás és ajtók (11. hét): a végleges padlószint ismeretében kerülnek be a beltéri ajtók, így a küszöbök és a résméretek pontosak.
4. Bútorok és szerelvények (12. hét): konyhabútor, szaniterek, csaptelepek, villanyszerelvények és lámpák, a fűtés beüzemelése és beszabályozása.
5. Mérések, takarítás, átadás (13. hét): érintésvédelmi mérés és jegyzőkönyv, a fűtési rendszer próbája, hibalista, javítások, majd műszaki átadás-átvétel.

A konyhabútor gyártása jellemzően 4–6 hét, ezért a végleges méretfelvételt a vakolás után, nagyjából az 5–6. héten kell elvégezni, a beépítés előtt pedig egy ellenőrző mérést tartani. Az átadás menetéről és a hibalista kezeléséről a műszaki átadás-átvételről szóló cikkünk szól.

Mikor kell a megrendelőnek döntenie?

Az ütemtervek leggyakrabban nem a kivitelezés, hanem a késve meghozott döntések miatt csúsznak. Minden választásnak van egy utolsó időpontja, amely után a döntés hiánya már megállítja a munkát vagy drága módosítást okoz. Ezeket érdemes az ütemtervben „döntési határidőként” rögzíteni.

A 3D látványterv itt sokat segít: a döntések nagy része már a terv átnézésekor megszülethet, így a kivitelezés közben nem kell üzletről üzletre járni. A Royal Home Hungary minden felújításhoz ajándék 3D látványtervet készít, és a döntési határidőket a szerződés mellékleteként adja át.

Mennyi tartalékidőt érdemes tervezni?

Egy reális ütemtervben a teljes időtartam 10–15%-ának megfelelő tartalék szerepel, 90 napos munkánál tehát nagyjából 1,5–2 hét. Ez fedezi a bontáskor előkerülő rejtett hibákat, az időjárás miatti csúszást, a beszállítói késést és a nem várt száradási időt.

A tartalékot nem érdemes egyenletesen elkenni: a legtöbb bizonytalanság a bontás utáni szakaszban és a nedves technológiáknál jelentkezik, ezért oda kell beépíteni. A homlokzati hőszigetelés és a vékonyvakolat időjárásfüggő – a ragasztók és vakolatok jellemzően csak +5 °C felett, csapadékmentes időben dolgozhatók be –, ezért ősszel kezdett munkánál a külső szálat érdemes előre hozni. A teljes felújítás költségtervezéséről, a pénzügyi tartalékkal együtt, a felújítási költségvetésről szóló útmutatónk ír.

Hogyan követhető az ütemterv a megrendelő oldaláról?

A legjobb eszköz a heti rendszerességű, fotós státuszjelentés és a fázisokhoz kötött fizetés. Ha minden fázis végén van egy ellenőrizhető mérföldkő, és a következő részlet csak annak teljesülése után esedékes, az ütemterv nem csak papíron létezik.

A Royalhome-nál minden projektnek egy dedikált projektfelelőse van, aki a heti jelentést küldi, és aki a csúszást – ha előfordul – azonnal, okkal és új dátummal jelzi. Pécsen és Baranyában dolgozunk, így a helyszíni bejárások rövid úton megoldhatók. A fázisokhoz kötött fizetés logikáját a fázisonkénti elszámolásról szóló cikkünk mutatja be.

Összegzés: mitől lesz tartható a 90 napos ütemterv?

A 90 napos családi házas felújítás reális cél, ha a tervek a kezdés előtt lezárulnak, a hosszú gyártási idejű tételek időben megrendelésre kerülnek, a száradási időket a mérés és nem a naptár dönti el, a megrendelői döntéseknek határideje van, és az ütemterv 10–15% tartalékot tartalmaz. A Royal Home Hungary tételes ajánlattal, hétre bontott ütemtervvel, fázisonkénti elszámolással és heti fotós jelentéssel dolgozik. Kérjen ingyenes felmérést és egyedi ütemtervet a Royal Home-tól.